山东一单位团购房未了局:交房已延期四年,业主赢官司待执行

原标题:山东一单位团购房未了局:交房已延期四年,业主赢官司待执行

山东一单位团购房未了局:交房已延期四年,业主赢官司待执行

景和山庄小区 本文图片均来自澎湃新闻记者 张家然

并不是所有单位的团购房都是质优价廉,山东这家单位团购房的交房期限至今已被延后了四年。

日前,多名通过山东省新闻出版广电局机关服务中心(以下简称“广电局服务中心”)团购住房的购房者向澎湃新闻(www.thepaper.cn)反映称,他们2014年初通过广电局服务中心参与购买济南景和山庄小区住宅,地产商曾承诺于2016年底前后交房,但他们至今仍未拿到新房钥匙。

协商未果的情况下,2017年8月,广电局服务中心连同182名业主和开发商山东景和置业有限公司(以下简称“景和公司”)打起官司。最终,多级法院均判决,景和公司需要继续履行最初的合同内容,即分房子。

多名参加诉讼的购房者告诉澎湃新闻,官司打赢后,他们已经通过广电局服务中心将房子的尾款补齐,而原本属于他们的房子也已经向法院申请了保全。

不过,购房者为何至今都未能分得房子?11月9日,济南市中级人民法院负责执行该案的工作人员告诉澎湃新闻,“案件的执行正在往前推”。但是,其并未透露案件执行进展。

合作建房

2014年1月,广电局服务中心和景和公司签订《项目合作协议书》。

双方确定,凤凰山A地块为景和公司代广电局服务中心开发建设,相关手续均以景和公司名义办理。项目建成后,相关住宅、车库及附属设施所有权均由广电局服务中心或广电局服务中心指定的购房人享有。凤凰山B地块由景和公司按照商品房开发模式进行自主开发建设,广电局服务中心不参与。

凤凰山A地块、凤凰山B地块位于济南市凤凰山西侧,面积约144.5亩(96346㎡)。

双方还约定,广电局服务中心负责协调有关部门并争取相关优惠政策,协助景和公司(或景和公司指定公司)通过招拍挂方式取得两项目地块。

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在利益分配方面,在凤凰山A地块上开发的住宅及公建由广电局服务中心指定的购房人或单位按开发建设成本价购买,景和公司不收取任何利润及项目管理费等任何费用。对于凤凰山A地块优先满足广电局服务中心指定购买人之外的剩余住宅及公建,广电局服务中心书面委托景和公司代为出售的,可另行协商出售办法,利润归广电局服务中心所有。景和公司独立收取凤凰山B地块项目开发所得全部收益。

2014年6月,广电局服务中心、景和公司签署《补充协议书(一)》,双方约定,凤凰山A地块住房按建筑面积均价不高于6500元/平米的成本价计取;凤凰山A地块住房对应储藏室、车库等按成本价计取。由于具体商品房的朝向、楼层、面积等因素差异,导致房屋价款不同的,由广电局服务中心内部协商解决。

协议签订后,广电局服务中心针对凤凰山A地块于2014年至2016年期间向购房者收取购房款,并于2014年2月21日、2014年4月23日、2014年11月20日、2015年4月10日分四次共向景和公司支付购房款15500万元。

山东一单位团购房未了局:交房已延期四年,业主赢官司待执行

景和山庄售楼处

选房分歧

2015年8月24日,双方经往来函件确认,景和山庄1至4号楼、16号楼、17号楼房源为广电局服务中心指定购房人选购房源,待购房职工确定房源后,剩余房源全部退还景和公司,另行正常销售。

临近选房,广电局服务中心和景和公司之间的分歧出现了。

2016年9月4日至29日期间,广电局服务中心、景和公司间多次往来函件,针对16号楼、17号楼的选房时间等问题进行磋商。

其中,2016年9月4日,景和公司向广电局服务中心发函载明,景和公司根据广电局服务中心的选房顺序,安排2016年9月19日至20日期间进行集中选房,选房地点暂定景和山庄现场销售中心。并提出选房本人须在《景和山庄购房履约承诺书》上签字按手印,选房组织代表也须一并签字。

《景和山庄购房履约承诺书》要求,购房者需要提供本人为山东广电系统职工的社保证明。

2016年9月21日,景和公司向广电局服务中心发函要求广电局服务中心对此次选房事宜给予最后答复,逾期未答复的,景和公司将不再组织选房。

2016年9月22日,广电局服务中心复函称,我方未组织选房的原因是因为景和公司在原协议内容之外另行要求购房户签订《景和山庄购房履约承诺书》,该承诺书没有任何协议依据,属于景和公司强加给我方购房户的义务,因此未组织此次选房的责任在景和公司。

2016年9月28日,景和公司又向广电局服务中心发送告知函,对选房事宜提供两种方案供广电局服务中心选择执行(仅且只选择一种方案)。

方案一是,广电局服务中心以预选房名单为前提,广电系统职工依据社保证明进行选房,房屋价格按照6500元/平米及捆绑车位、储藏室的原则执行;无法提供广电系统职工社保证明的人员由广电局服务中心自行清除,不得参加选房。

方案二是,若广电局服务中心坚持预选房名单人员不提供广电系统职工社保证明即进行选房的,则需要承担选房楼座财务运作、产品升级等增加成本,即全部选房人员均按照9500元/平米及捆绑车位、储藏室的原则执行。

景和公司提出的“要么少要房子,要么提高单价”方案,并不被广电局服务中心接受。

2016年9月29日,广电局服务中心回复函载明,景和公司提供的两种选房方案,均严重违背协议,属于景和公司强加于广电局服务中心的不合理要求,广电局服务中心不予采纳。广电局服务中心仍坚持原协议执行。

房企反悔

对选房事宜未能达成一致意见后,景和公司意图与广电局服务中心解除原有协议。

2017年5月11日,景和公司向广电局服务中心发出《解除函》,不再给广电局服务中心职工办售房手续。

景和公司提出原因称,广电局服务中心所购买的凤凰山A地块房产仅用于广电局服务中心职工住宅,但广电局服务中心提交给景和公司购房人员名单中存在大量非广电局服务中心职工,严重损害景和公司的利益。

2017年5月25日,广电局服务中心回函称,双方签订的《项目合同协议书》约定:“广电地块项目建设后,相关住宅、车库及附属设施所有权均由广电局服务中心或其指定的购房人享有”,相关约定合法有效,相关协议必须予以履行。

广电局服务中心称,景和公司因2016年及2017年济南房地产市场价格上涨带来巨大商业利益,视所有购房人利益于不顾,单方面提出解除合法有效的《项目合同协议书》及《补充协议书(一)》,无法律依据。景和公司此举违反合同约定,违背契约精神与诚信原则,广电局服务中心坚决不予同意。

景和山庄的售价确实出现过大幅上涨。2016年12月,景和山庄项目售楼处一置业顾问曾告诉澎湃新闻,当时,该项目均价约为16000元/㎡,12月份推出的140平米的特价房源单价约为14000元/㎡。

山东一单位团购房未了局:交房已延期四年,业主赢官司待执行

多级法院均判决,景和公司需要继续履行最初的合同内容

打赢官司

双方争执之下,有180多户购房者一直未能顺利收房,最终三方诉诸法律。

2017年8月,对广电局服务中心与景和公司、第三人王向阳等182户合资合作开发房地产纠纷、房屋买卖合同纠纷一案,济南市中级人民法院立案。

2018年12月,济南市中级人民法院作出判决,景和公司向广电局服务中心发出的《解除函》中,针对景和山庄17号楼所有房屋及16号楼1单元101室以上至2301室、16号楼1单元102室以上至2302室、16号楼2单元202室以上至2302室、16号楼2单元103室以上至2303室房屋(以上合计183套房屋,以下简称“183套房屋”)的解除通知,不发生解除合同的效力。

景和公司不服济南市中级人民法院上述判决,向山东省高级人民法院提起上诉。2019年7月,山东省高级人民法院驳回其上诉,二审维持原判。2020年5月,最高法院也驳回了景和公司的再审申请。

非法建房?

景和公司在二审时还对双方合作建房的合法性提出了质疑。

景和公司称,广电局服务中心与景和公司签订的《项目合作协议书》及《补充协议书(一)》的目的是为单位职工集资建房,根据广电局服务中心依法核准的业务范围,广电局服务中心无权接受职工以外的其他人员的委托为其购买房屋。双方协议中既有合作开发的内容,又有开展国家政策禁止的集资建房的内容,违反国家政策规定,属于“以合法形式掩盖非法目的”的情形,应为无效合同。

广电局服务中心辩称,本案与“集资建房”性质无关,双方之间的合同为有效合同。本案中,涉案地块通过土地市场招拍挂方式竞得,并非广电系统自用土地,与集资建房性质毫无关联。景和公司和广大购房业主所确定的6500元/平方米房价系签约时的市场公允价格,本案不属于集资合作建房。

广电局服务中心还表示,退一步讲,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定,确认合同无效的前提是违反法律、行政法规强制性规定。而有关“集资建房”规定仅为相关部委发布的部门规章或仅为政策性规定,并不对合同效力产生影响。

山东省高级人民法院在二审时认定,广电局服务中心与景和公司之间的合同性质应为房屋买卖合同。景和公司提出的超出经营范围、集资建房等事由,并不属于违反法律、行政法规强制性规定的情形,案涉合同应为合法有效。

“集资建房最重要的前提是土地归属仍未单位所有,但是景和山庄的开发是按照市场化规律运作的,所以不属于集资建房,法院的判决认定了该项目属于团购房。”广电局服务中心的代理律师向澎湃新闻解释称。

最高法院也裁定称,该项目出资是由广电局服务中心负责组织召集指定购房人集资,景和公司负责建设建成后,由广电局服务中心指定购房人按照开发建设成本价购买,一、二审法院将《项目合作协议书》及《补充协议书(一)》认定为房屋买卖合同性质,并无不妥。

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济南市中级人民法院向广电局服务中心、景和公司发出的通知

尚未执行

打赢了官司,案件进入执行阶段。

2020年3月,济南市中级人民法院向广电局服务中心、景和公司发出通知,广电局服务中心自收到通知之日起一个月内向景和公司支付景和山庄183套房屋全额购房款(按6500元/平方米计算),同时向景和公司提供载明有关指定购房人姓名、身份证号码、所购房号、已交购房款数额等内容的明细表。

景和公司自收到上述购房款及明细表10日内,按照其与广电局服务中心第一批购房人签订的商品房买卖合同文本,与指定购房人按照6500元/平方米的价格签订商品房买卖合同。

随后,针对上述通知,景和公司先后向济南市中级人民法院、山东省高级人民法院提出异议、复议申请,均被驳回。

多名参加诉讼的购房者告诉澎湃新闻,他们2014年初参与购买的景和山庄住宅原计划于2016年底前后交房。官司打赢后,他们已经通过广电局服务中心将房子的尾款补齐,而原本属于他们的房子也已经向法院申请了保全,不知为何至今未能执行到位。

为了执行该案件,济南市中级人民法院还曾向济南市住房和城乡建设局函询是否可以直接购房者办理网签。2020年9月30日,济南市住房和城乡建设局复函称,“商品房买卖合同的网签是开发企业登入济南市房地产信息系统签订并提交网签合同,主管部门的管理端无法完成商品房买卖合同的网签。”

11月12日,澎湃新闻在景和山庄售楼处获悉,景和山庄目前只有尾房在售,价格在18000元/平米左右,面积有144平米、180平米、186平米、213平米、220平米等,其中144平米、180平米的只剩一楼了,186平米的还剩一楼和顶楼,213平米的一楼到四楼都有,220平米的一楼到六楼都有。

“公司请了专业的律师团队来处理这个案件,应该是正在执行。”11月12日,景和公司法定代表人吕晓强告诉澎湃新闻。

11月9日,济南市中级人民法院负责执行该案的工作人员也告诉澎湃新闻,“案件的执行正在往前推”。

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济南市中级人民法院还曾向济南市住房和城乡建设局函询是否可以直接购房者办理网签

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