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无极5平台主管【QQ223345】原标题:注意!这里高楼不能买

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来源:子木聊房 微信号ID:zimuliaofang 文/子木

“小地方不让建高楼,这不是扯淡吗?”

昨天吃饭时,隔壁桌的小伙子歪着脑袋,望着墙上的新闻主持人,愤愤不平。

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我没有惊讶,是因为去年有关部门就在折腾“县城限高”这件事,那时候主张“县城住宅要以多层”为主,而这个多层,正是小于7层的建筑。

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这次显然更狠一些,住建部直接出意见稿:

县城新建住宅多以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%,县城新建住宅应不高于18层。

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可能很多人对“县城限高”,心生不满。但子木站在行业经验角度讲,这次县城限高是大势所趋,三番五次提出,背后是有原因的。

这时候可能会有人说,县城限高,是不是高楼成为稀缺品,从而有了投资价值?大家一起去抢?

哪有这么简单,接下来子木给你揭露这一切的真相。

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1

高楼之困

美国学者格莱泽的《城市的胜利》一书中,用大量数据证明了一个核心观点:

城市是人类最伟大的发明,因为人口集群,住在高楼里,可以提高生产效率,降低社会成本和对自然的影响,从而实现经济繁荣。

举个例子,把100个家庭平均分散四处和把100个家庭集中在一个高楼里,你认为前者和后者哪个更好一些。

显然是后者,起码100个家庭产生的生活垃圾,前者可以一次性解决,后者得收集好几天,还有铺设自来水、排污管道等公共配套,前者要比后者成本低得多。

所以在这个逻辑下, 越发达的地方房子越高,比如上海陆家嘴、北京国贸、广州天河,都是中国城市发展的极值。

老大有了榜样,老二老三老四……自然都得跟上,这些年二线城市也陆陆续续在建高楼,比谁更高更有型,这时候十八线小弟们(县城)也紧张了。

大概从2015年后开始,在房地产大潮的推动下,高层住宅大量出现在全国各地的小县城中。

一方面是高楼建造技术越来越容易,不断下沉;

另一方面是开发商对造高楼情有独钟。

为了能在一片土地上创造更多收益,能盖几层算几层,地下也得掏空,能挖多深算多深。

对于县城人来说,原来只能在大城市看到高楼,而现在,门口就是几十层的庞然大物,乖乖,新奇的很。

所以这些年,你会发现一个很奇怪的现象,县城里的有钱人都喜欢住高楼,在熟人社交下,还形成了攀比之风,越高越有面子。

有买有卖,双方一拍即合,县城高层住宅的生意风生水起。

那么,为什么官方一定要三番五次限“高”呢?

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2

为什么

我们再来看政策。

县城限“高”是《关于加强县城绿色低碳建设公开征求意见》的一部分,所以大背景还是“绿色低碳”。

但我们之前也探讨了,人口集中才能降低生活成本和对环境的污染,比如北方县城冬天供暖,100户人家住1栋楼显然要比住10栋楼,更环保啊,后者在地下管道中损耗很大。

所以这个理由我认为是站不住脚的。

文件里还提到,高楼消防救援能力差,当然这是一个很好的理由,但也不至于让全国县城停造高楼。

那么到底原因是什么呢?通过这些年对县城高层住宅的研究,子木认为可以分为2点:

首先是县城造高楼的风险大。

相对于低楼层,高楼需要庞大的资金量,对资金链的要求非常高。而在县城里,造楼的都是些小开发商,很多都是关系户,资金管理能力一般。

这几年,县城高层住宅出现烂尾的情况非常多。

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江苏省某县城烂尾楼

高层烂尾后,开发商就跑了,县城也不管,业主维权没有结果,只能继续往上“告”,影响很严重。

而且从2021年开始,“三道红线”会让开发商们的借贷成本更高,这些县城小开发商们造高楼的风险又会提高一个档。

多个事件会引发动荡,这是绝对不允许的。

而且地方也会考虑收益率。

大部分县城本来就是人少地多,想盖楼可以毫无边际地盖。开发商用高楼都把人们集中起来了,市场一下子需求就减少了,其他的地还怎么卖呢?

这是第一点原因,但我今天想着重讲一下第二点,“县城高楼很容易衰败”。

3

衰败困局

大型高层住宅区,有一定的优势,例如可以借助社区优势,做一个大型的广场、喷泉无极5平台主管【QQ223345】夜景、儿童游乐场等等。

但是问题也同样出现了,它的生命周期到底有多长?

高层因为人口密度大,公共空间和设施使用率高,会致使整个社区的折旧率加速,比如环境绿化、楼道维新、电梯、防盗门、园林等等,都需要花大价钱维护。

我过年去老家县城走亲戚,亲戚对我说,房子住了4年已经明显衰败了。

楼道门的电子锁大部分都坏了,电梯有时晃悠,也没人管,社区绿化与日俱下,保安保洁都是大爷大妈,也不鸟你。

这或许是单个案例,或许也是普遍案例。

而且在当下,中国几乎所有城市的物业管理都无法突破“负循环死命题”。

中国大部分社区的物业管理费用,一经交房,就相当于定了标签,雷打不动。

但随着时间的推移,通货膨胀下,房价上涨,物价上涨,工资上涨,矛盾会越来越激化。

10年前一个保安的工资可能一个月是2000元,那时候这个保安非常幸福,每天按时上班下班,给大家问好,但10年后这个保安的工资依然是2200元,他还会笑脸相迎吗?

他肯定对这个工作充满厌恶。

这时候你让业主集体给物业涨价30%可以吗?那是不可能,一二线城市都不可能,何况是县城?

所以,县城高楼的物业水平普遍跟不上折旧速度,最终导致社区加速衰败,必然的归宿。

4

需求向下

其实有钱人对于居住需求是“向下”走的。

比如在北上广深,除了那些品牌开发商建造的超高层、看江看海、楼顶造泳池直升机坪的豪宅,其他一般甚至中高端小区,“越低越贵”。

别墅价格高于小洋房,小洋房价格高于小高层,小高层住宅高于超高层。

越低的房子土地成本相对越高,同时居住质量也越好。

发达国家的小城市都是以低密小洋房为主,唯有中国,越小的地方,有钱人越喜欢住高层住宅。

不知道这是风气。

最后我再强调一下。

县城限“高”是大概率事件,其实对县城群众来说是好事,压缩了开发商利益,提高了居民的购买安全性以及居住氛围。

不要一味追求买县城高层,买之前,多考虑一下,这个盘的物业能力是否能支撑这个社区的生命力?

我这几年走访全国很多县城,有的“老高层”,甚至快变成贫民窟了,这是大趋势,而且这种房子在本没有投资价值的县城范围内,折旧率会进一步加大。

买之前,我劝你一定想清楚!

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