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无极5平台主管【QQ223345】原标题:房地产税,又来了?

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来源:子木聊房 微信号ID:zimuliaofang

这几天楼市最热的话题离不开房地产税。

对,没错,就是这个神奇物种,我给它起了个名字叫“楼市大姨妈”,每隔一年来看望一下大家,然后无极5平台主管【QQ223345】一群人跟着阵痛,神魂跌倒。

尤其房子多的人,如坐针毡,感觉要遭遇毁天灭地的打击。

我本来不打算凑热闹了,然而这几天问的读者实在太多,网上乱七八糟解读太多,索性再提笔帮大家理理思绪。

近期的消息是从近期北京一场会议传出的,话说几大部门一起探讨,建议将先于立法开展房地产税,试点城市是深圳和海南

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这里面有两点值得思考。

1、之前房地产税考虑“先立法后施行”,现在要“先试再立法”,为何如此迫切?

2、试点城市建议为深圳和海南,为何不是北京,或者有“房产税”背景的上海、重庆?

咱们就带着这两个思考点,一条一条帮分析,还有对未来房价的影响。

1

最大的阻力

房地产税大概从2012年开始就在喊出台了,但只打雷不下雨。

因为这是一道二十一世纪难题,征税首先要立法,立法的基础还要充分研究税基和税源,最重要的是从谁的身上收,怎么收?

无论怎么收,肯定有一部分人会被“拔羊毛”,如果按照“劫富济贫”的税收理念,那么肯定要在多套房持有者身上割肉。

这就是最大的阻力。

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但是这次有关部门却不等了,直接选择反向操作,先施行再立法,用实际行动倒逼市场前行。

为什么?

我认为是“环境条件”成熟了,这里面隐藏着一条“暗逻辑”,我解释一下,希望你能看懂。

2

前后逻辑

其实房地产税的出台,只是在土地出让金之外,为了让政府获得更多的财政收入

政府获得发展资金,投入公共建设无极5平台主管【QQ223345】,建立居民公共设施,比如修铁路、造学校、医院等等。这条发展路径任何政府都不可能放弃。

现在全国存量房越来越多,新房越来越少,政府财政收入越来越少。所以站在官方角度讲,出台房地产税是必然趋势。

在这个层面上,房地产税和房价涨跌,逻辑上没有必然关联性。

那为什么很多人坚信,房地产税可以降房价呢?

逻辑是这样的:

房地产税出台,以炒房客和投资客为主的多房群体,持房成本会直线上升,那么这些人会抛售房产,需求不变,供应增加,那么房价就下来了。

但很多人没想到,如果他们不愿意抛售呢?

很简单,房地产税可以让持房成本变得很高,但只要房价依然保持快速上涨,那么收不收房产税都没有多大影响,反正这点成本会被房价上涨带来的收益覆盖掉。

而房价是否上涨,跟人口流入、经济走势、城市供需,货币政策有关。

比如韩国、美国、澳大利亚等施行房地产税多年的国家,今年由于货币大放水,房价都涨疯了,人们才不管房地产税多少呢,因为在房价涨势面前,不值一提。

3

砸自己脚

但如果房价不涨或者下跌,那么房地产税的威力就大了。

房价不涨,持房成本又高,房东没盼头,只能把成本转嫁出去,要么卖掉,要么提高租金租出去。

但租金跟劳动人口的平均收入有关,租金高了就没人租了,到头来还是一场空。

其实房地产税就是一种楼市“负能量”。

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它会影响人们对楼市的预期,对于房价依然上涨的城市没有多大影响,但对“房价不涨或下跌”的城市,是大杀器!

众所周知,中国一线城市以及优质的二线城市,人口、经济双增长,房价可以保持连续上涨,但三四线城市,更多以横盘或者下跌为主。

那么三四线房价未来会因为房地产税下跌吗?

相信我,不会的。

没有人愿意搬石头砸自己脚,三四线房价本来虚高,出台房地产税加速房价下跌,很容易造成不可预估的金融风险,谁愿意?

而且小城市土地还有很多,继续收土地出让金远比房地产税,更直接更刺激。

4

艺术

可以预见,如果房地产税在深圳试验成功,那么跟集中供地一样,会推行到全国核心一二线城市。

但具体怎么收,这是一门艺术。

我之前跟几位行业朋友探讨过,最好的方式是学习LPR房贷利率:

中央根据各地方发展情况,大体给一个税率范围,各地方再去衡量卖地收益与房地产税的配比,以及房地产税率的高低。「因城施策」,灵活多样,地方才有动力。

在地域基础上,2套起征还是3套起征,还要看地方发展情况,政府投资力度大,多收一点,投资力度小,少收一点。

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其实房地产税只是一种调节税而已,调节各区域房地产均衡发展,调节城市不同区域的发展,调节各阶层居民整体收入差距。

在这个层面上,房地产税依旧无法影响房价。用我过去写的文章 《被误解的楼市真相》 来说:

不收税的区域居民没有持有成本,房价没有下跌动力;收税高的地方学校医院超市配套齐全,需求大,房价想跌也难。

你在新疆住,一定要去上海买房,那就去承担高税收吧,你不想承担高税收,那就去找个税收少的地方住。

5

拔羊毛

最后再聊一聊为啥用深圳、海南做试点城市。

我说几个概念:

深圳是全国炒房第一城,全国第一先进示范区,市场经济最发达的地方,第一个出台二手房指导价的城市。最重要的是,这个城市比较年轻,税收阻力相对较小。

不然,为什么不在北京上海试点呢?

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这个城市房价未来依然会处于长期上涨趋势,所以完全不担心出台房地产税会砸崩市场。

相反,深圳的底层购买力对抗房地产税,从而给全国多房群体带来一种幻觉,那就是“拔羊毛”并没有那么疼……

不过,在“负能量”影响下,会抑制深圳房价过快上涨,相当于上调多套房的房贷利率一样。

至于海南,同样是全国有钱人聚集之地,稀缺环境资源外加国家巨资打造未来自贸港,收点税也在情理之中

希望这篇文章,能解你心头之惑,正确理解房地产税,不要做随风摇摆的韭菜。

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