集中供地之下:房企拿地策略生变 “抱团取暖”成趋势

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集中供地之下:

房企拿地策略生变,“抱团取暖”成趋势

“此次29宗宅地整体成交平均溢价率为6.4%,处于相对低位。”中指研究院表示,单纯从价格上看,此次集中供地的溢价率并不高。

集中供地之下:房企拿地策略生变 “抱团取暖”成趋势

数据来源:中指研究院监测整理

“总体上看,这次的土拍已经是很温和的了。”

在北京首批集供地竞拍现场,某头部房企相关负责人刘强告诉《每日经济新闻》记者:“本次土拍总体上来看还算理性,只是因为地块本身设定的溢价率红线较低,所以显得有些高而已。”

相比之前的分散式供地,今年22城实施的“双集中”供地新规,对于房企而言无疑是新的挑战。比如新规之下如何根据自身的特点布局城市?如何充分调配资金来应对各城的集中土拍?面对各城集中推出的数十宗地块如何进行取舍?

“我们公司的拿地策略其实是既定的,要针对重点区域和重点城市倾斜拿地,北京作为一线城市,无论如何都是我们这个级别房企应当重视的区域。”

在此次北京土拍中表现亮眼的另一头部房企相关负责人杨帆向记者谈及自己公司的拿地策略时表示,“我们对高增长的一二线城市的持续投入是既定的,相信很多房企也是这样。”

不过在具体操作上,杨帆表示,“集中供地对企业的改变还是很大的。之前可能是区域化的单独作战,集中供地实施后,公司的各个区域各个部门都需要全力配合,整合内部所有的资源来应对每一场拍地。”

“因为我们内部对于风险有所管控,也就是我们自己设定有财务杠杆的上限,所以如果哪个区域在业绩上表现得更为优秀些,公司便会有更多的资源向该区域倾斜。”

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10宗进入高标准竞价环节地块的投标现场

图片来源:每经记者 王佳飞 摄

对于包括北京在内的多城首批集中土拍中出现的房企联合拿地现象,杨帆表示:“联合拿地已经成为一种惯常操作方法,这次北京拿地我们内部就成为‘我和我的朋友们’。”

另一位区域房企的负责人李慕也表达了相同看法:“我们这种级别的区域性房企和头部房企竞争,压力其实很大,因为每年只有三次拿地的机会,夸张一点说,如果第一次没有抢到地,那么下半年就会出现无米下炊的可能。所以我们就会和其他房企联合,用我们深耕区域的能力来吸引合作伙伴,多投几块地来增加可能性。”

站在房企的角度看,联合拿地的好处自是不必多言,既能分担操作风险,又可以增加拿地概率,还能使自己企业的名号能够频频出现在公众视野。

“我们这次在北京拿了多宗地块,不过我们独立拿到的地块仅有一宗,剩下的都是联合体拿地,我们仅仅是出资方,并不操盘,只能说我们的小伙伴太给力了。”

李慕表示,集中供地实际上是拉长了项目的操作流程。拿地之前,联合体各方对于份额、授权等都会有协议,如果超越了协议几方可能会继续谈判,退出或是引入新的投资方都是有可能的事情,北京很多地块目前已经存在这种情况。

另一个在此次集中供地中仅联合拿了一宗地块的中型房企则明显存在着试水的心态,其营销负责人段彻告诉记者,“和头部房企同台竞技,我们的资金和人力能力都不足,只能选择集中押宝稍微偏僻一些、别人看不上的地块来投。如果拿下了对操盘能力也是很大考验。这也是我们这种级别的企业独特的生存能力,当然拿不下地块也无所谓。”

还有的房企根本没有选择报名。刘芳是一位百强房企的相关负责人,他告诉记者:“这次集中供地我们就没有选择报名,因为是竞争太激烈了,以我们的体量来说根本没有必要参与其中。国内还有很多没有集中供地的城市,有的我们也已布局了很久,我们更愿意稳扎稳打。”

2021年北京首批住宅用地竞拍成交情况(29宗)

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数据来源:中指研究院监测整理

从目前已经完成首批集中供地出让的十余个城市的情况看,不少城市成交地块的溢价率高企,叠加限价等相关政策,使得房企的利润空间不断受到挤压。

“溢价率定得这么低,售价上限规定得这么死,北京此次土拍把‘房住不炒’的基调体现得很明显了。”刘强表示,“归根到底房企还是赚钱的,只不过利润比较微薄而已。另外,北京市场是具有一定象征性意义,所以很多企业虽然不怎么赚钱也要拼命拿地。”

一家千亿房企的营销负责人邓群告诉《每日经济新闻》记者,针对集中供地,他所在企业的做法是,将所有集中供地城市推出的地块分成A、B、C、D四类,A类就是必抢地块,所以对A类地块就分析得特别细。然后从资金保障和拿地策略上,都要力保志在必得。等目标地块拿到了,公司也已经提前把目标地块的相关规划和产品设计都做完了。所以在拿到地的五六个月后,就能推出产品预售。

据邓群介绍,自己所在企业本次并没有在北京拿地,因为北京市场并非他们布局的重点。自己所在企业多年来一直深耕华东区域,因此虽然杭州市场的利润率不高,但也必须要去拿地,就是因为公司要在杭州保持住一定的市场优势,只有保持一定的规模,对公司的长远发展才会有好处。

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